商業地產的運營模式
商業地產運營模式是以商業地產運營管理為核心，以商業經營為目的，通過優化空間布局、改善客戶體驗、提高經營效率等一系列措施，實現商業地產的規劃、經營和管理等全方位提升，促進租戶和消費者的滿意度和忠誠度，從而實現利潤最大化的商業模式。
商業地產運營模式之優化空間布局
國內各地上馬的MALL多達百余家，但運營商們往往都局限于一隅。被手頭的幾個項目MALL是一個專業而復雜的系統。除了房產開發，還涉及到定位、招商、功能區規劃、系統管理、業主品位篩選等各方面的整體融合，跨足36個行業，其運營比單純的物業或純粹的百貨商店要復雜得多。國外運營商運作MALL，總是一板一眼，先從買地開始，設計、規劃、施工、招商，一個項目少說也要5年。最近幾年. 隨著商業地產概念的炙手可熱，國內許多實力雄厚的房地產開發商也紛紛涉足MALL ，基本上就是照搬了國外的模式。這種標準模式看起來理所當然。但弱點是致命的：一是投資太大，一個MALL動輒投資十幾億甚至幾十億元;二是周期太長，實現盈虧平衡至少要5年，要收回全部投資就得十幾年甚至幾十年。要讓MALL在全國連鎖，沒有比爾，蓋茨的錢袋和愚公移山的耐心，誰都投不起，誰也等不及。很快開發商們發現，坐在談判桌對面的陳智盡管資本實力不如自己，卻比自己還同時，他們也發現陳智是如此不可拒絕---把MALL交給銅鑼灣規劃和招商，5個月就可以搞定，而自己做卻要足足2年，光是時間成本就價值幾個億，還不要說銅鑼灣帶來的`人氣效應對房價地價的提升。因此對陳智提出的在強弱電設備、裝修、品牌推廣和租金方面給予優惠和支持的要求，開發商往往把算盤簡單一撥便爽快答應下來。就這樣，陳智找到了一種輕資產經營、低成本擴張的模式，這也幾乎是MALL在中國實現快速擴張唯一可行的路徑。在這種模式下，投資額大大降低，同行運作一個MALL的資金，陳智運作5個都不止，原本需要10多年的投資回收期現在被縮短到了平均18個月，而銅鑼灣在華僑城和廣東陽江的投資，更是不足一年就全部收回。找準了方向，銅鑼灣越走越快，越走越順，公司對MALL的規劃、設計、創新能力越來越強，供應商資源越來越豐富，遍布全國各地;根據市場需求變化調整貨品種類所需要的時間越來越短，信息化軟件進行著精準的商業數據采集，決策信息越來越豐富、可靠國外運營商運作MALL，先從買地開始，然后設計、規劃、施工、招商。而銅鑼灣卻輕資產經營，通過科學配置各種資源，盤活資本，以最少的資本實現了企業快速擴張。銅鑼灣在屬于資本密集型的MALL中獨辟蹊徑，在資源有限的基礎上，以招商為MALL的突破口 ，通過專業化的分工，聯合政府、房地產商、供應商，共同打造MALL，并以招商為核心能力，憑借銅鑼灣的品牌影響力，快速復制銅鑼灣模式，向全國擴張。輕資產是知識時代奠定企業競爭基礎的各種資產，包括企業的品牌、企業的經驗、規范的流程管理、治理制度、與各方的關系資源、客戶關系、人力資源等等。輕資產的核心是知識管理，是對智力資本的良好管理。要求把有效率的知識型員工組合成高績效的工作小組，整合客戶與供應商等企業資源，利用網絡技術有效地溝通和協作，共同提供有價值的生產和服務。 銷售收入，商鋪租金，商業地產運作收入等。
商業地產運營模式之改善客戶體驗
風再大，駱駝總是專注前路;道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方?！?023年4月3日，新城控股董事長王曉松在業績投資者會上如是說道。
經過大浪淘沙般的行業洗禮后，上市房企陸續交出了過去這一年的答卷，而在這其中能夠保持增長勢頭的房企更是少之又少，在這其中，新城控股成為了為數不多現金流安全且能實現盈利的民營房企之一。
跨過2022年，在商業第二增長曲線的持續發力，也為新城控股輕裝上陣打下了結實的基礎。王曉松在業績會上表示，2023年是新城大資管落地的元年，在行業邁入新模式的背景下，公司將以輕重并舉的形式繼續堅持“住宅+商業”雙輪驅動的業務模式。
商業運營收入首超百億
年報數據顯示，2022年，新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。截至報告期末，公司總資產達4579.07億元。此外，公司共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米(含合聯營項目);公司已售未結轉面積達到2913.60萬平方米(含合聯營項目)。
值得注意的是，隨著地產開發大潮的緩緩落幕，存量物業的運營和管理在未來的地產市場將愈發重要。而在商業運營方面，新城控股毫無疑問走在了行業的前列。
在“住宅+商業”雙輪驅動戰略下，商業對新城控股收益的貢獻、商管業務占比持續提升。2022年，新城控股實現商業運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。
不僅如此，其中物業出租及管理業務毛利率達到72.6%。毛利達到66.96億元，占總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%，進一步創下新高。這一數據維持高位不僅有助于新城控股抵御行業整體毛利率下行風險，也印證了新城控股不斷提升的商業運營實力。
截至今年3月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到198座，進駐全國141個城市。
據管理層進一步透露，2023年新城控股計劃新開業項目20座，商業收入目標同比+10%至110億，繼續維持擴張節奏，商業運營業務欣欣向榮。
此外，隨著近日《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》的發布，商業地產REITs未來開閘有望，將有利于企業打通“投融管退”的全鏈條，優化資本結構，并將回收資金投資于新項目和已有項目的升級改造、改善運營水平。
這是首次將REITs項目申報涵蓋商業地產領域，對于商業地產公司而言意義重大。而新城作為雙輪驅動代表性公司，若政策落地，其目前在商業地產運營的優勢將進一步被放大，從而讓新城控股在為未來的競爭中搶得先機。
恪守財務基本面安全
從整體的資產負債表來看，新城控股繼續壓降有息負債，債務結構進一步優化。截至2022年底，公司有息負債為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低，整體的財務情況更加穩健。
流動性方面，新城控股在手現金充裕，在手現金余額為314.63億元，經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。
融資方面，隨著貨幣政策轉向寬松，疊加“金融十六條”等政策的出臺，民企融資環境出現邊際改善。在監管當局的支持下，新城控股在融資端不斷突破。
作為中債信用增進全額擔保民營房企發債的首批試點房企之一，2022年新城控股成功發行三期合計40億元中期票據，其中當年9月發行的10億元中票，票面利率只有3.28%，處于近年來發債最低利率。
2022年6月，新城控股境外子公司新城環球還發行了1億美元的優先票據，這也是國內房企彼時成功發行的首筆無增信措施的美元債。2022年12月，新城控股還獲批了150億元的中票注冊額度。
進入2023年，“三支箭”等多項穩地產政策出臺后，新城控股作為示范房企，在融資端也有了更多嘗試。
2023年3月，新城控股發布了《2023年度向特定對象發行 A 股股票預案》，根據計劃，新城控股將向不超過35名特定投資者發行不超過6.77億股股票，占發行前總股本的30%，計劃募集資金不超過80億元，將用于六個在建項目以及補充流動資金。
王曉松在投資者會上表示，從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到第三支箭的股權融資，“三支箭”新城控股都被射中。這并不是憑空而來的幸運，而是新城控股長期以來恪守底線，以扎實的財務基本盤抵御風險的堅持。
面對行業的新發展環境，王曉松表示，在戰略方向不變的情況下，新城控股的經營方式、模式已完全發生改變：在開發端，新城控股現在把自己定位為“手藝人”“服務者”，而在商業層面，要從空間運營轉變為用戶運營，把招商思維轉變為經營思維。
相信伴隨著新城控股“住宅+商業”雙輪驅動的戰略不斷深化，穩健的財務基本盤及不斷擴張的融資渠道，都將為新城控股未來發展帶來先發優勢，幫助其在復雜多變的行業競爭中“輕裝上陣，砥礪前行。”
商業地產運營模式之提高經營效率華潤萬象生活是華潤置地旗下商業運營及物業管理平臺，于2020年12月分拆赴港上市。2021年中期業績公告顯示，在國內消費全面復蘇契機之下，華潤萬象生活實現在管購物中心上半年零售額人民幣560億元，同比增長84.4%，經營利潤率同比提升16.9個百分點，拉動集團購物中心運營服務收入同比大幅增長126.9%。
上半年，華潤萬象生活新簽母公司商業運營項目9個，新開7個購物中心，首進南昌、嘉興、南京3座城市;與此同時，于深圳、杭州、沈陽等一二線城市獲取8個第三方商業項目。
當前，華潤萬象生活共有“萬象天地”“萬象城”“萬象匯”三大商業產品線。
其中，萬象天地定位為“街區+MALL”的城市商業綜合體。2017年，其首座萬象天地產品——深圳萬象天地開業，至今仍是國內商業地產標桿項目，總體量達到24萬平方米，包括近300個店鋪、逾1000個品牌;2021年，西安萬象天地開業，成為萬象天地走出深圳之后的國內第二站;此外，還有南京萬象天地等新項目預計將于2022年及以后面世。
萬象城則是華潤在商業地產領域的旗艦品牌，定位為一二線城市的城市級高端購物中心，選址于市中心或新核心區域。自從2014年首座深圳萬象城“一炮而紅”，全國已經開出25座萬象城，散布在上海、杭州、大連、重慶、鄭州等城市，2021年全年有寧波、臺州、汕頭和蘭州等地4座萬象城新開業。
萬象匯定位為一二線城市的區域購物中心及三四線城市的城市級購物中心，是集購物、娛樂、休閑、餐飲于一體的一站式家庭體驗購物中心。首家萬象匯由山東淄博五彩城于2014年升級而成，截至目前全國已開出25座萬象匯;根據規劃，2021年全年會新開業重慶、南京、貴陽、南寧和南昌等地共計5座萬象匯。
從開發難度、產品檔次等層面看，萬象天地是“萬象系”三條產品線中的至高規格，并因其“街區+MALL”的呈現方式，成為華潤最具創新基因的商業品牌;萬象城與萬象匯之間能級劃分也較為明顯，前者往往體量和規模更大、輻射范圍更廣——在一線、新一線城市奢侈品商圈內，萬象城往往與IFS、SKP、太古等商場同為高端消費載體。整體來看，“萬象天地”“萬象城”“萬象匯”三條產品線差異化發展，分別深耕不同層級城市和商圈，大大拓展了華潤集團的商業版圖。
